Nevlastníte nemovitost sám? Pozor na předkupní právo!

Od 1. ledna 2018 vstoupila v platnost novela občanského zákoníku. Změny řádně zkomplikují převody spoluvlastnických podílů.

Pokud vlastníte jen podíl na nemovitosti a budete jej chtít prodat, jste povinni nejprve oslovit další spoluvlastníky (tzv. předkupníky), zda nemají o koupi zájem.  Mnohdy tak dojde u této formy vlastnictví ke komplikacím a nepochybně se doba převodu na zájemce o koupi (tzv. koupěchtivého) protáhne.

Velmi často se spoluvlastnický podíl objevuje u zemědělských pozemků.

Další častý případ, kde se vyskytuje podílová forma vlastnictví, je u bytových domů, kdy k bytu patří garážové stání. Pro příklad si uveďme, že v domě je dvacet bytů a dvacet parkovacích míst ve společné garáži nebo na parkovací ploše se smluvně vyhrazeným místem pro každého vlastníka bytu. V katastru nemovitostí pak uživatel je veden jako vlastník jedné dvacetiny.

Právě u garážových stání se jeví aplikace předkupního práva jako nejproblematičtější. Pokud majitel bytu s garážovým stáním uvažuje o prodeji, musí garážové stání nabídnout ke koupi všem dalším uživatelům garážových stání (spoluvlastníkům čili předkupníkům). Pokud by někdo ze spoluvlastníků využil předkupního práva, dojde ke  snížení tržní  hodnoty bytu.

Při prodeji bytových jednotek v osobním vlastnictví se spolu s bytovou jednotkou převádí spolupodíl na společných částech domu (vlastní stavba, vstupní prostory, chodby, schodiště, sušárny, kočárkárny atd.). Tady můžete být v klidu, předkupní právo se těchto podílů na společných částech netýká.

Naopak pokud bydlíte v domě, kde se např. v přízemí nachází nebytové prostory, a Vy máte na těchto prostorech podíl, pak zde už se institut předkupního práva  uplatňuje.

Předkupní právo se rovněž neuplatňuje v případech, kdy se podíl převádí na osobu blízkou – příbuzného v přímé linii, sourozence, manžela nebo registrovaného partnera.

Zajímavá varianta by nastala v případě, že by o koupi podílu  projevilo více spoluvlastníků. Pak by se o prodávaný podíl podělili…

Jak postupovat při prodeji spoluvlastnických podílů v souvislosti s předkupním právem?

Občanský zákoník uvádí, že předkupník musí mít možnost koupit prodávaný podíl za stejných podmínek jako koupěchtivý. V této souvislosti se doporučuje, aby byl předkupníkovi předloženo stejné znění  kupní smlouvy, jaké bude podepisováno mezi prodávajícím a koupěchtivým. A je na předkupníkovi, zda bude chtít předkupní právo využít nebo ne. Pokud by byl ve smlouvě stanoven termín na zaplacení kupní ceny kratší než tři měsíce, pak se tímto předkupník nemusí řídit. Když projeví spoluvlastník zájem o koupi, ze zákona je mu garantována tříměsíční lhůta na zaplacení kupní ceny.

Řešením, jak si zajistit, aby se do budoucna předešlo se starostmi s předkupním právem např. u garážových stání, je uzavření smlouvy o vzdání se předkupního práva, které se zapíše formou poznámky do katastru nemovitostí.

úvodní foto – zdroj:www.kralik-pavlik.cz